SCPI: In Immobilien investieren ab 200 Euro
SCPI ermöglichen es, in Gewerbeimmobilien zu investieren, ohne eine Immobilie direkt zu kaufen. Rendite, Risiken, Besteuerung: alles, was man wissen muss.
Was ist eine SCPI?
Eine Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) sammelt das Geld von Tausenden von Sparern, um einen Immobilienbestand (Büros, Geschäfte, Lagerhallen, Wohnimmobilien) zu kaufen und zu verwalten. Sie halten Anteile und erhalten Mieteinnahmen proportional zu Ihrer Investition.
Die Vorteile von SCPIs
Die Zugänglichkeit
Ab 200 Euro pro Anteil werden Sie indirekter Eigentümer von Dutzenden von Immobilien. Kein Kredit, kein Notar, keine zu verwaltenden Arbeiten.
Die Diversifikation
Eine einzige SCPI kann 50 bis 200 Immobilien in verschiedenen Städten, Ländern und Sektoren halten. Ihr Risiko wird gestreut.
Die delegierte Verwaltung
Die Verwaltungsgesellschaft kümmert sich um alles: Mietersuche, Verwaltung von Arbeiten, Mieteinzug, Verteilung der Einnahmen.
Die Rendite im Jahr 2026
Die durchschnittliche Ausschüttungsquote der SCPIs im Jahr 2025 lag bei 4,5%. Einige spezialisierte SCPIs (Logistik, Gesundheit) erzielen Renditen von über 5,5%.
Die zu beachtenden Risiken
- Risiko des Kapitalverlusts: der Wert Ihrer Anteile kann sinken
- Begrenzte Liquidität: der Wiederverkauf Ihrer Anteile kann mehrere Wochen dauern
- Mietleerstand: wenn Mieter ausziehen, sinken die Einnahmen
- Hohe Einstiegsgebühren: durchschnittlich 8% bis 12%, die sich langfristig amortisieren
Die Besteuerung von SCPIs
Die Einnahmen aus SCPIs werden als Immobilieneinkünfte besteuert: progressiver Einkommensteuertarif + Sozialabgaben von 17,2%. Die Besteuerung kann optimiert werden durch:
- Abschluss über eine Lebensversicherung
- Investition in europäische SCPIs (Doppelbesteuerungsabkommen)
- Nutzung des Mechanismus des Immobilienverlusts
Wie wählt man seine SCPI aus?
Analysieren Sie die finanzielle Belegungsquote (>90%), die historische Rendite (über 5 Jahre), die geografische und sektorale Diversifikation und die Verwaltungsgebühren.
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